二手房跨行转贷新模式落地

“卖房不用先还清贷款再解抵押，买房可一站式完成商业贷款及不动产登记。”这种便捷的二手房交易操作模式，在广东省珠海市成为现实。

□王小波

4月16日，在中国银行珠海市分行一营业网点内，珠海市民曾女士将其持有的价值数百万元的房产转让给钟女士，两个小时内完成了二手房过户中原有的偿还原贷款、申请新贷款、解除抵押、二手房过户、房产抵押五项业务的合并办理。广东省珠海市首笔房产交易“五合一”跨行转贷业务正式落地。

系全国首创

据《中国银行保险报》了解，珠海银保监分局指导珠海市银行业协会与珠海市不动产登记中心合作，通过跨部门信息共享、科技赋能以及“不动产登记+金融业务”的制度创新，最终实现了二手房交易的跨行转贷模式。据悉，“五合一”跨行转贷模式为全国首创。

“通俗来讲，就是卖方在出售房产之前与购房者协商一致，双方通过珠海市不动产登记网申办系统提交‘五合一’跨行转贷业务申请，买方申请房贷的银行确认新贷款手续完成后，即可向卖方发放住房按揭贷款，卖方银行收到按揭贷款后可立即结清卖方在该行原有的贷款，并完成线上注销抵押登记手续，另外将剩余售房款划至卖方收款账号。珠海市不动产登记中心在线实时收到申请并核验登簿，随即完成二手房交易过户和抵押登记等手续。”珠海市银行业协会秘书长罗磊介绍。

传统的房产交易中，房主转让尚在银行抵押的房产，必须先还清原来的银行贷款，再解除抵押，才能进行二手房交易，且买卖双方需要在银行、登记中心之间来回跑三四趟，时间一般需要一个月以上，既增加了交易难度和资金风险，也增加了经济成本。

上述“五合一”跨行转贷业务改变了房产交易的传统方式，通过将二手房过户中原有的偿还原贷款、申请新贷款、解除抵押、二手房过户、房产抵押等五项业务整合为可在银行网点一站式办理的“五合一”综合业务，有效破解了二手房过户中按揭跨行转贷办理时间较长、交易风险较高、资金负担较重等难点痛点，便利新市民等购房群体“跑一趟银行，办好五件事”。

据了解，按揭跨行转贷业务大幅降低了消费者的交易融资成本。以价值500万元的房产为例，此前如需交易则必须提前还清贷款，如果按七成贷款额及原1个月贷款期计息，跨行转贷可使卖方节省“赎楼”融资成本7万-10万元，且破解融资手续繁杂、成本高、存在风险等难题。

“在二手房跨行转贷过户过程中，涉及不动产登记机构的抵押权注销登记、二手房买卖转移登记、抵押权首次登记三项业务办理时限已由5个工作日压缩至2个工作日内；涉及银行的申请新贷款、还清原贷款的全流程办理时间压缩至两周以内。”珠海市不动产登记中心负责人表示，二手房交易时间缩短可大幅降低二手房交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的风险。

酝酿两年多

据介绍，早在2020年初，珠海市银行业协会就已在珠海银保监分局的指导下开展此项业务的调研沟通。2020年9月，二手房登记+金融服务“五合一”模式在珠海市5家银行试点推行，可办理试点银行同一银行内的转贷业务。经过一年多实践，系统运行稳定、可操作性强、二手房交易效率提高明显，且业主和银行的评价普遍较好。2021年10月，此模式在珠海全市银行业推广。

尽管“五合一”同行转贷业务实现了全市推广，但买卖双方只能在同一家银行内办理交易业务，具有局限性，在一定程度上限制了金融消费者的选择权。为解决此问题，珠海市银行业协会、不动产登记中心及试点银行反复研究探讨，最终相关业务流程实现创新突破，推出“五合一”跨行转贷业务。金融消费者可自由选择性价比最高的银行进行贷款，从根本上解决了上述问题。

“实现跨行转贷不仅保障了金融消费者自由选择的权利，还能促进珠海银行业的良性竞争，有助于更多银行更高质量地服务消费者。”罗磊表示，目前“五合一”跨行转贷业务已在工商银行珠海分行、农业银行珠海分行、中国银行珠海分行、建设银行珠海分行、珠海农商银行等5家银行试点，待试点成熟后，将在全市银行业推广。

据上述不动产登记中心负责人介绍，通过协同合作，优化办理流程，精简办事材料，合并办理环节，运用信息共享、人脸识别、电子签名、大数据核验等技术，依托在银行网点设置的不动产登记便民服务点，目前已可实现不动产登记与商业贷款“一站办理、一窗服务”。

珠海银保监分局负责人表示，“五合一”跨行转贷新模式为消费者办理二手房交易及相关贷款提供了更加安全、高效、便捷的金融服务，是帮助新市民实现“居者有其屋”的有效探索和创新举措，未来还将协同相关部门，推动辖内金融机构推出更多高效便民的金融服务举措，助力新市民更好融入本地发展，助力珠海“二次创业”，服务粤港澳大湾区和横琴粤澳深度合作区建设。

关键词： 不动产登记 买卖双方 金融消费者