快速缩表令美房地产降温

□记者 樊融杰

近期，美联储公布了3月FOMC（美国联邦公开市场委员会）会议纪要（以下简称“纪要”）。纪要显示，美联储在开启加息周期的同时，也将加快缩表的步伐。有专家表示，在缩表开始后，美联储或考虑出售MBS(抵押贷款支持证券)，以使美国住宅投资市场快速降温。

更快缩表

4月12日，美国劳工部数据显示，美国3月CPI同比上升8.5%，创1981年12月以来的新高，这是美国CPI同比增速连续第6个月超过6%。在此前几日公开的纪要显示，当前美联储政策方向重在防控通胀，加息与缩表大概率并行。其中，美联储缩表进度最为引人关注。

纪要显示，所有与会者一致认为，美国经济非常强劲，劳动力市场极其紧张，通货膨胀率很高，远高于FOMC关于2%的通胀目标。在这种背景下，所有与会者一致认为，通过在本次会议上提高美国联邦基金利率的目标范围，开始取消政策宽松的过程是合适的。他们进一步判断，为了实现委员会的目标，有必要继续提高联邦基金利率的目标范围。与会者还一致认为，缩小美联储的资产负债表规模将在巩固货币政策立场方面发挥重要作用，并预计最早可能在5月份开始开启缩表。

同时，纪要还详细展现了缩表的力度。参会者普遍认同每月缩表上限为950亿美元，其中包括600亿美元国债和350亿美元MBS。在本轮缩表开启后的3个月左右时间内，月度缩表幅度将逐步提升至缩表上限。

本轮缩表路径中，无论是单月最高限额还是达到限额的时间，均快于美联储曾在2017年-2019年紧缩周期。这也引起了市场的关注。

对此，工银国际首席经济学家程实对《中国银行保险报》表示，美联储更快缩表启动原因有三：一是，通胀压力仍是当前市场最大风险。美联储在纪要中再次表达了抗击通胀的决心。同时，美联储将劳动力市场偏紧状态与当前高通胀联系起来，暗示了工资-价格螺旋正在支持高通胀压力（尽管此前联储一再表示当前工资价格螺旋迹象不明显）。因此，更快的缩表配合更大幅度的加息势在必行。二是，当前美联储缩表的条件比2017年更为成熟。吸取了上一轮加息中回购市场暴露出的流动性问题，本次美联储设立常备回购便利工具（SRF）将尽可能保证回购市场流动性充裕。三是，从技术上看，当前美联储持有国债的加权平均久期相比2017年更短。当前美联储持有5年-10年及10年期以上国债规模占总规模比重约41%，2017年缩表前这一占比约60%。因此，本轮缩表预计也将相比上一轮更快。

选择国债还是MBS?

疫情暴发，美联储大量收购美国国债和MBS。因此，有分析认为这一次缩表带来的影响将超过加息。

美联储到底会选择国债还是MBS？程实判断，美联储主动卖出国债的积极性较低。从短期来看，相比国债，美国主动卖出MBS的意愿更强。因为卖出MBS能够直接影响美国房地产市场的流动性，这对抑制房租通胀上行存在直接影响。但从纪要细节来看，美联储并未给出主动卖债的细节，反而表示了对当前金融市场流动性紧缺的深度担忧。因此，排除通胀完全失控的可能性，抛售国债可能会影响市场整体流动性。这不利于维护美国经济增长和金融稳定。同时，主动出售国债不利于政策的可预测性，在高度市场不确定性情况下，主动出售国债将影响联储前瞻指引的效果。即便通胀压力持续，联储也可以先主动卖出MBS以配合加息抑制通胀。

程实认为，美联储或考虑出售MBS，意味着住宅投资将迅速降温，从而达到以国债为主的资产结构。这对MBS利率冲击相较长端美债利率可能更为明显，并影响美国房地产市场需求，使得住宅投资降温更为迅速。

房地产降温

美联储缩减对MBS的持有量，直接影响着美国住房抵押贷款利率走势。美国房地产市场也对这种影响有所预判。

根据美国全国房地产经纪人协会NAR的数据，今年2月，美国待售房屋销量较1月下降了4.1%至104.9，是连续第4个月待售房屋销量下滑，也是2020年5月以来的最低水平。而此前公布的1月数据也显示，除了二手房，美国新房销售也受到拖累，美国1月新屋销售总数年化为80.1万套，环比减少4.5%，出现三个月来的首次下滑。

疫情暴发后，美联储先后采取了降息和量化宽松政策来应对经济下行。在此格局下，长端利率下行明显，30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房意愿提升。美国地产评鉴公司Zillow的美国房屋价值指数显示，2021年12月较11月上涨1.4%至32.06万美元，较2020年12月上涨19.6%。

分析指出，近期多重因素制约使得美国近期房屋销售疲软，房源不足，再加上抵押贷款利率走高，让一些潜在房地市场买家保持观望，尤其是试图进入购房市场的租客。

关键词： 住宅投资 美国房地产 回购市场