中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，8月21日，本网站对中资地产美元债近半个月(8月1日至8月15日)的二级市场走势进行了分析。

8月上半月，中资地产美元债二级市场整体走弱，投资级小幅下行，高收益级快速下探。值得注意的是，龙湖集团4笔存续美元债出现大幅下行，平均估值下跌近20美元，平均收益率上行超600bps。此前，龙湖集团于8月14日提前偿还人民币17亿元“18龙湖04”，年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元，释放积极信号提振投资者信心。据媒体报道，龙湖集团近期新获得一笔5年期、31亿港元银团贷款，正按计划有序提前归还海外债务。

(资料图片仅供参考)

投资级长短端价差走阔，高收益级估值大幅下滑

如下图所示，8月上半月，碧桂园事件拖累地产板块整体走弱，投资级中资地产美元债二级市场出现小幅下行，长短端价差走阔。

具体来看，因长端票据跌幅大于短端，8月上旬长短端价差有所走阔。万科企业美元债延续上月跌幅，VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29等长端票据估值下跌近10美元，收益率上行超300bps，24年和29年到期债券的价差由20美元走阔至27美元;中国金茂CHJMAO 4.25 07/23/29估值下行超10美元，收益率上行超350bps，24年和29年到期债券的价差由20美元走阔至27美元。此外，中国海外发展美元债出现2美元左右的整体下移，平安不动产PINGRE 3.25 06/23/25收益率上行超400bps。

据媒体报道，卓越商业管理计划于8月底发行10亿元人民币公司债，由中债增提供担保。在地产整体下跌的情况下，其旗下两笔美元债保持稳定，未出现下滑。

8月上半月，龙头民营房企碧桂园或触发违约引发市场热议，投资者情绪疲软致高收益二级市场快速下行，长短端价差继续收窄。

具体来看，因短端票据跌幅大于长端，长短端价差有所收窄，雅居乐集团25年到期债券和永续债券的价差由18美元收窄至12美元;中骏集团控股24年和26年到期债券的价差由9美元收窄至6美元;因出现违约风险，碧桂园24年和31年到期债券的价差由27美元收窄至3美元。

8月上旬，碧桂园美元债利息未如期偿付叠加市场利空舆论，市场预计公司或出现流动性危机，碧桂园抛压沉重，境内外债券双跌，存续美元债由月初18元均值迅速暴跌至10美元以下，并拖累高收益市场整体大跌。目前，碧桂园已被市场视同为涉险房企，平均价格6美元创历史新低，具体分析可见《个债点评 | 碧桂园(02007.HK)负面消息重创市场信心，美元债估值杀跌至10美元左右》。

值得关注的是，近期多家大型房企触发信用事件，未来偿债前景不明朗导致投资者信心持续走弱。8月11日，绿地控股集团未能于宽限期内支付GRNLGR 5.875 07/03/26利息，触发违约事件并停牌。此前，GRNLGR 6.75 06/25/24到期本金兑付亦超出宽限期。旗下美元债估值延续上月下行趋势，平均估值已跌至14美元。

8月13日，远洋集团未能于宽限期内支付SINOCE 6 07/30/24利息(2094万美元)而导致发生票据项下的违约事件，同意征求或将豁免违约事件。境内发债主体远洋控股中国此前已全额兑付“18远洋01”利息，因宽限期增加，未付本金暂未触发违约，若未能于2023年9月1日之前全额兑付其余本息，预计将出现违约。远洋资本SINOCL 6.25 06/22/23特别决议已正式通过，包括债券延期、豁免违约等拟议修订和豁免已生效，清盘呈请聆讯将于11月8日举行。目前，远洋集团长端票据已跌至个位数水平，短端票据亦跌至12美元左右。

消息面上，多家房企继续推进债务重组，寻求避免债务违约。禹洲集团制定初步重组方案，债权人将获3种选择：(1)短期到期的新票据;(2)四支不同的中期到期的新票据(年限4至7年)，新发行的普通股及长期票据;(3)长期到期的新票据；中誉集团子公司立天已签立契据，同意接受中国恒大协议安排，同意解除、豁免及免除中国恒大现有票据及景程现有票据项下的所有申索，代价为中国恒大将向立天发行新票据;恒大地产集团收到证监会下发涉嫌信息披露违法违规的立案告知书;荣盛发展承诺将在2023年9月30日前完成相关美元债重组，在2024年12月31日之前完成相关商业票据的清偿;中国奥园占现有票据未偿还本金金额75.89%的持有人已正式签立或同意重组支持协议;正荣地产债权人特别小组进行的尽职调查已于近期完成;方圆地产对GZFYRE 13.6 07/27/23发起交换要约;旭辉集团9月14日回售兑付“21旭辉03”回售(金额约为9.9亿元)存在不确定性;佳源创盛未能按期足额兑付三笔中票应付本息构成违约;中南建设暂缓清盘呈请已被驳回，法院委任的联合清盘人已采取措施控制发行人资产及事务;海伦堡中国称，2023年3月票据已被明确排除在相关违约事件条款之外，此前附属公司收到的清盘呈请将不会导致票据条款项下的违约事件;阳光100中国公告称，海通国际已向香特区高等法院提出针对公司控股股东乐升控股的清盘呈请，涉及3.87亿港元款项的偿还。

房地产市场仍处调整阶段，市场押注美联储9月暂停加息

根据久期财经数据显示，截至8月15日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

8月1日至8月15日期间，中资地产美元债二级市场整体下跌，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数于半月内下行18.24，最新报127.43，到期收益率下跌4.22%，最新报28.20%。

国内方面，8月15日国新办7月份国民经济运行情况新闻发布会中答记者问，提及近期碧桂园事件对房地产行业影响。发言人付凌晖表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

8月17日，央行于2023年第二季度中国货币政策执行报告中提及房地产行业，表示央行将持续发挥结构性政策工具作用，延期房地产“金融16条”有关政策适用期限，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。货币政策将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

目前而言，7月地产各项关键数据仍然在下探，短期内行业大概率将继续维持弱复苏态势。据国家统计局数据显示，1—7月份，全国商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%;商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%;房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%;房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。

而第四季度房企将迎来新一轮偿债小高峰，据久期数据显示，今年9月和10月房企离岸债到期规模超110亿美元。房企债务压力及流动性仍然紧张，债务违约现象或仍会出现。但随着政策释放及落地，未来楼市销售及房企投资有望企稳回升。

海外方面，美国劳工统计局数据显示，美国7月PPI同比增长0.8%，结束连续12个月下降，环比增长0.3%，为2023年1月以来最大增幅;7月核心PPI环比增长0.3%;同比增长2.4%;7月未季调CPI同比增长3.2%，为2022年6月以来首次加速;7月未季调核心CPI同比增长4.7%，为2021年10月以来新低。核心CPI创下两年多来的最小月度涨幅，市场押注美联储加息周期已经结束，在2024年将开始降息。据CME美联储观察工具显示，9月暂停加息的可能性为88.5%。

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