全球微动态丨公募REITs更适合什么样的投资者配置？

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中国银行保险报网讯【记者 仇兆燕】

上新、扩募，近期公募REITs动作频频。3月29日，首批两只新能源REITs——中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT上市，标志着基础设施公募REITs底层资产类型取得又一突破。首批基础设施公募REITs扩募也迈出重要一步。3月31日，四单公募REITs获证监会变更注册批复。这只是近年来公募REITs发展的缩影。数据显示，自2021年首批REITs上市以来，我国公募REITs市场展现出独有的高质量发展活力，已上市项目达27个，募资金额超900亿元。

公募REITs（公开发行房地产投资信托基金）是一种创新型的投资产品，它可以让投资者通过购买基金份额，间接持有稳定现金流的基础设施或不动产资产，并享受分红收益和资本增值。因此，近年来险资、理财公司、券商资管、私募均表现出强烈兴趣。同时，公募REITs也越来越受普通投资者追捧。

那么什么样的投资者适合该类产品呢？4月7日，华夏基金基础设施和不动产投委会主任、基础设施和不动产业务部联席行政负责人莫一帆在华夏基金25周年多资产全能平台策略会的圆桌讨论环节就此给出了自己的见解。莫一帆认为，风险方面，公募REITs作为创新型产品，是投向具有稳定现金流成熟的基础设施或者不动产的资产，这与传统的股票和债券基金有所不同。因底层资产的不同，从二级市场的表现来看，公募REITs二级市场表现与股市、债市的相关性较低；收益方面，公募REITs的收益来源主要是两个方面，首先是底层资产产生的稳定现金流。公募REITs有一个非常重要的规则，即每年强制的分红，以我国公募REITs为例，公募REITs指引要求REITs将每年90%以上的可供分配的现金流，以现金的形式分配给投资人，这是公募REITs的核心特征。其次是REITs和股票相同，在二级市场可以交易，具有流动性。投资人可根据对公募REITs的价值判断做出买入和卖出的选择，从而获得资本收益。基于上述两个维度，莫一帆认为，“由于REITs长期相对稳定的特征可能更适合长期价值型投资人配置”。

面对市场上的两大类公募REITs——经营权类（特许经营权、收益权）和产权类，投资者又应如何选择？以经营权类REITs为例，由于经营权期限有限，当期现金分派较强，但资产到期之后，剩余价值几乎没有。而从不动产REITs的产权特征来看，当期收益分派较低，但投资人普遍认为未来资产有潜在升值的可能性，包括到期产权的续期亦有一定想象空间。基于此，莫一帆认为，这两类资产孰优孰劣，需要辩证来看。“拥有较长经营期的收益权REITs产品在某种程度上接近产权类产品的特征，可能在一个阶段之内出现潜在的小幅增值。”

具体到上述品类，基于莫一帆的观点，产权类REITs产品交易水平目前整个二级市场收益率压缩较厉害，与无风险收益率的利差已经比较小，大概在50-100BP之间。因此从投资的角度而言，参与一级战略配售或者网下认购，可能回报更高。不过，从具体业态来看，产权类产品收益相对其他业态亦较为稳定。

经营权类REITs方面，高速公路类资产去年是明显受到经济的影响，是最直接受损的业态。随着管控措施的结束，可以看到一季度的车流量反弹非常显著，但二级市场的股价表现尚未完全体现业绩反弹的复苏趋势。从长期配置角度而言，高速公路REITs板块也是有长期配置价值的。

新能源REITs则是相对较新的业态，莫一帆非常看好。不过，他认为，投资者还是要根据首发定价以及二级市场交易水平体现出来隐含的回报率，综合判断这类产品的投资价值。

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