精选！二手房“带押过户”模式落地

□本报记者 于晗

2023年1月5日，深圳市住房和建设局、深圳银保监局等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（以下简称《工作方案》），明确在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的“带押过户”模式。

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据不完全统计，目前，全国已经有超过20个城市相继推出二手房“带押过户”的交易模式。专家称，“带押过户”对促进二手房市场触底企稳有积极作用，有助于提高二手房交易效率，提升市场信心。

全国超20城市落地

据统计，截至发稿为止，已经有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。近期，除深圳外，广东东莞也发布了推行存量商品房“带押过户”模式的通知。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，“带押过户”是一项重要的金融创新，也是二手房交易中的一项重要改革，深圳发文推广二手房“带押过户”模式，体现了相关政策逐渐从二三线城市向一线城市推进，对于其他一线城市的试点和创新具有启发作用和借鉴意义。

“推广‘带押过户’政策有助于提升市场的信心和预期，通过金融手段的优化，促进房地产市场交易的活跃，对二手房市场触底企稳具有积极作用，也有望提升房屋流通效率，稳定销售规模。”一位业内人士向《中国银行保险报》记者表示。

不用提前还清房贷

根据《工作方案》，二手房“带押过户”模式，是指存在抵押的房产在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房“带押过户”过程中，可通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

《工作方案》由深圳市住房和建设局、深圳市司法局、深圳市规划和自然资源局、深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局六部门联合印发，并明确了六部门各自的工作分工。

其中，人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务，根据买卖双方需求，配合提供相关材料（如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等），协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理，并及时放款；同时，加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接，确定具体业务流程标准，在确保资金安全的情况下，推动二手房“带押过户”模式落地实施。涉及住房公积金贷款的，由深圳市住房和建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程，根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计，办理公积金贷款业务。

《工作方案》还提出，在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务；同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

上述业内人士进一步表示，“带押过户”模式具有便捷、高效和安全属性。其中，便捷是指，买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料，相关交易和过户业务就可以完成。高效是指，此类业务过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及房东偿还贷款的业务，现在可以压缩至3天。

与传统的二手房交易相比，“带押过户”模式简化了结清、解押、过户流程，交易效率更高，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无须为还贷筹措资金，有效节约卖方提前还款所需资金成本。此外，交易资金由银行全程进行监管，交易安全也有保障。

记者注意到，去年9月，深圳坪山公证处曾公告完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。在该模式下，可以将二手房交易成本降低1/3。根据目前市场普遍执行的、按欠款金额的2%计算“赎楼”成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。

关键词： 买卖双方 工作方案 预告登记