天天时讯：记者观察：救楼市，施新政，须三思

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中国银行保险报网讯【记者 王磊】

8月1日晚，云南大理州正式发布《关于促进房地产业平稳健康发展的实施意见》，旨在通过“稳楼市”措施的制定给房地产市场带来信心。

《通知》中最引人关注的是第十六条，“支持房地产开发企业通过‘共有产权’方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。”

这种“企业版共有产权房”，因为交易价格、税费以及后续出租、交易等细则尚未出台，后续可能面临的风险、纠纷隐患，甚至是法律责任也格外值得关注。

过去三年，在“房住不炒”的严厉调控之下，全国楼市整体进入下行通道。在“保交楼”“稳楼市”的大背景下，各地纷纷开始从政策面对房地产市场准入条件进行松动，尤其是在扩大消费者群体、降低购房准入条件方面，多地拿出了有效举措。郑州、南京、菏泽等城市有条件放开限购、限售、限贷；广州面向大学本科毕业生实施“零门槛”落户；河北廊坊更是“一竿子捅到底”——不附加任何条件，一次性、无条件全部放开。

以上这些政策、举措，都是基于扩大买房市场的逻辑而出台的，但大理版“企业版共有产权房”虽然出发点也是为了刺激楼市消费，而且从短期来看，购房者的购房成本、购房门槛有所降低，只需要出一部分购房款就能拿到钥匙。但是，从长远来看，购房者能够抵押获得的房屋贷款并没有增加，压力并没有真正减少；同时，房屋的总房款并没有下降，所拿到的无非是部分房屋所有权，如果想拿到全部的产权，仍然需要付出全部的房款。

对于房地产开发商来说，其仍然保留了一半的产权，这部分产权从理论上说，是属于共有产权的购房者未来一段时间内实现的权益，但如果房地产开发商将此部分产权进行二次销售、二次抵押、二次融资，从法律层面讲也是合法的行为。

因此，如果在购房者全部获得产权之前，开发商出现资金问题，或者对剩余产权进行抵押，都会对购房者权益产生影响。如果开发商出现经济问题，被法院强制执行，这部分产权可能会被拍卖，进而影响到未来购房者对房屋实际使用问题，更不用说能否再购买剩余产权了。

由此可见，让购房者与开发商“共处一室”，从销售前的“甲方乙方”变成销售后的“室友”，需要明确的法律关系还有很多，需要细化的权利义务还有很多，需要监管部门关注的金融风险和违约风险还有很多。

各方围绕“稳地价、稳房价、稳预期”和“保交楼、保民生、保稳定”的目标，还需要共同面对新的挑战，破解新的问题，探索新的途径，并且严格执行过程控制，避免“次生灾害”，坚持宏观政策的政治性和人民性，切实维护广大人民群众的消费者权益。

关键词： 共有产权房 房地产市场 房地产开发企业